ODPOVĚDNOST ZA VADY PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI - PRÁVA KUPUJÍCÍHO A POVINNOSTI PRODÁVAJÍCÍHO
Při prodeji domu nebo bytu nese prodávající odpovědnost za faktické (technické) vady nemovitosti. Pokud se po koupi a převodu vlastnického práva objeví problém, který splňuje zákonné podmínky vady, může kupující zpětně uplatnit vůči prodávajícímu své nároky z odpovědnosti za vady nemovitosti.
Za vadu nemovitosti se považuje takový její skutečný technický stav, který neodpovídá dohodnutým vlastnostem uvedeným v kupní smlouvě na nemovitost, nebo obvyklým vlastnostem s ohledem na stáří domu či bytu a běžné opotřebení.
Odpovědnost za faktické vady nemovitosti
Pozornost je zde zaměřena výhradně na odpovědnost za faktické (technické) vady nemovitosti při prodeji. Tyto vady lze rozdělit na vady zjevné a vady skryté, přičemž každá skupina má odlišný právní režim a dopad na kupujícího i prodávajícího.
Zjevné vady nemovitosti
Za vadu zjevnou se považuje taková vada, kterou kupující při vynaložení obvyklé pozornosti mohl a měl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti před podpisem kupní smlouvy (například rozbité dveře, prasklina na zdi, poškozená podlaha apod.).
Skryté vady nemovitosti
Za skryté vady se považují vady, které nelze při běžné prohlídce nemovitosti rozpoznat a projeví se až po koupi a předání nemovitosti kupujícímu. Typicky jde například o plíseň na stěnách, zápach z netěsné kanalizace, zvýšenou vlhkost, konstrukční závady, poruchy izolace a podobné technické problémy.
Reklamace vad a uplatnění práv kupujícího
Zjevné vady kupující zpravidla reklamovat nemůže, protože se má za to, že si jich byl při koupi vědom a nemovitost přebíral s vědomím jejich existence. Objeví-li se zjevná vada až při samotném předání nemovitosti, je vhodné ji přesně popsat v předávacím protokolu, uvést rozsah poškození a také termín, do kdy bude vada odstraněna nebo jakým způsobem bude kompenzována.
Odpovědnost prodávajícího za vady se tak v praxi týká především skrytých vad nemovitosti. Tato odpovědnost vzniká pouze při splnění následujících podmínek:
- vada existovala již v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím,
- při převzetí nemovitosti nebyla vada zřejmá ani při obvyklé a pečlivé prohlídce,